老有所終，一直是多數人的理想與盼望。終其一生，好不容易拚命有了屬於自己的小窩，清償了數十年的貸款，但退休後驀然回首，才發現手邊得以活用的資金可能所剩無多，若日後因疾病或意外急需用錢，生活就會很快陷入巨大的困難。（本文節錄自《後青春幸福相談室》一書，作者：林靜如，鍾依庭，彭志煊，以下為摘文。）
扶養義務不是必然
很多人認為養兒可以防老，小孩有義務按月支付扶養費，但是法律往往不是一般人想的這麼簡單。按照民法規定，如果王阿姨要向女兒主張給付扶養費，前提必須是王阿姨名下財產已經顯然不足，且達到不能維持生活的程度。
例如王阿姨名下的存款或每月的勞保退休金已經無法支付每月固定醫藥費與生活費，即便有房子，但因為屋齡老舊且是自住使用，無法出租、出售而變現，此時，王阿姨與女兒之間才會有扶養義務的產生，女兒需按月支付扶養費來維持王阿姨的基本生活所需。
以房養老的用意
目前國人年過半百者持有不動產的比例甚高，雖然不動產能夠保值，且讓自己有安居棲身之地，但不動產的缺點在於不容易變現，資產的流動與運用程度較低。
再者，依據內政部公布「109年簡易生命表」顯示，國人的平均壽命為81.3歲，其中男性78.1歲、女性84.7歲，皆創歷年新高。
多數人自65歲退休後除了勞保退休金外，就無固定收入，如何度過之後10幾、20年的生活，實在令人擔憂。
所幸，104年12月9日正式修正通過《老人福利法》，可以透過「以房養老」的方式，讓尚有不動產的高齡者將不動產辦理逆向抵押貸款來保障晚年的經濟、居住、照護需求，並落實「在地老化」。
以房養老的制度運作，是讓高齡者擔任借款人，將名下單獨所有、以自主為使用目的的不動產作為擔保，向政府或金融機構申請貸款。
在不出售不動產且得繼續居住使用房屋的情況下，讓高齡者透過融資以生前不需支付任何貸款本金與利息的方式，按月或一次性的取得款項，作為養老資金而得以穩固生活品質。
圖／「以房養老」是穩固退休生活品質的解方。（僅為情境圖，取自unsplash）
以房養老不同於房貸
以房養老雖然也是把房子拿去貸款，但跟一般買房所辦理的房貸，仍有以下幾點不同：
一、以房養老讓高齡者保有房屋的所有權與使用權，除非高齡者辭世或自行將房子出售，否則不會被要求搬離長年習以為常的住處。
二、以房養老的貸款是定期給付，不像房貸通常是一次給一大筆金額，為了確保高齡者每月的生活品質、避免過度花費，因此貸款機構會定期支付款項予高齡者，直到貸款期限屆至或高齡者辭世為止。
三、借款人生前不需償還貸款本息。由於以房養老是以房子本身的價值做逆向貸款，因此借款人不須提出聯徵個人信用資料或薪資所得紀錄來證明還款能力，而且貸款期間也不需要償還本息。在高齡者辭世後，貸款機構會透過拍賣房產或由繼承人贖回的方式來清償貸款金額。
四、無追索保證。借款人之擔保品是以房屋價值為限，不足清償貸款的部分，金融機構不會向借款人或繼承人追索，也就是借款者與繼承人的其他資產不會被要求清償以房養老的債務。
由於以房養老的本意，是在保障高齡者晚年的照護生活與品質，因此在貸款條件中，銀行多會附加年齡限制的條件，原則上要年滿60歲才得以申請，貸款年限則以貸款期間加計貸款年齡不低於95年計算。
例如貸款年齡為65歲者，則貸款年限最長為30年。再者，由於高齡者名下不動產屋齡大多較高且不用提供資力證明，貸款機構也會有日後房子不易拍賣的風險，因此貸款機構於核貸時，會較一般房貸更為保守，目前貸款成數多以未滿6成居多。
此外，特別建議在評估是否採用以房養老之前，應先確認房子的屋齡、坐落縣市與價值，先向貸款銀行詢問可以貸款的數額以及每月提撥的金額後，再決定是否辦理，以避免每月可提供的生活費不多，房子還冒著被拍賣的風險。
最後，由於以房養老是以高齡者生前的主要財產作為貸款擔保，或多或少會影響到日後繼承人的權益。如果高齡者辭世，繼承人可以透過清償債務的方式重新取得不動產的所有權。
但是如果繼承人無力清償貸款，則貸款機構就會進行不動產拍賣的程序，若拍賣金額扣除貸款等費用後仍有剩餘，餘額仍屬於遺產的一部分，繼承人仍得主張繼承。
以房養老涉及的層面頗廣，建議高齡者或子女在進行晚年財產規劃時，應妥善溝通協商，關於自身的權利義務或是契約應負的責任都可以跟律師預約諮詢評估。
有了妥善的資產規劃，才能無庸為五斗米折腰或讓子女擔憂，讓退休生活高枕無憂、恣意快活。
圖／《後青春幸福相談室：20堂生活法律課，規劃你的富足人生地圖》，作者：林靜如，鍾依庭，彭志煊，遠流出版
