住是人類基本需求，無論是何種型態的家，都與住息息相關，不同年齡，或說是不同人生階段，對住的需求有階段性的考量與配合，尤其是高齡者的住宅，若能配合高齡者因生理與心理功能的改變，提供支持性的環境設計，有助於高齡者身心健康與有尊嚴的獨立生活。
因此，高齡住宅和一般住宅設計並不一樣，除必須考量高齡者的狀況，還需要考量高齡者生活因需要他人的協助，提供照護者使用的照護設施，融入規劃中。希望透過設計、規劃與日後的經營管理，為高齡者提供最舒適方便、有尊嚴獨立的生活空間。
日本是世界老化程度最高的國家，目前面臨人口高齡化的問題，面對高齡者不同的需求，日本政府近20年內先後修訂或制定了《老人福祉法》、《醫療法》、《介護保險法》、《高齡者居住安定確保法》、《住生活基本法》等法律；同時，地方政府也通過制定地方法規推動民間力量參與老人住宅產業的投入。
日本政府利用法規及介護保險的政策以引導民間企業投入高齡產業，以紓解政府財政上的負荷，利用民間力量來提供附加價值高的自費服務，一方面滿足高齡者需求，另一方面也增加長照業者利潤，更引發民間發展不同服務組合，當然也鼓勵業者提供不同經濟條件的高齡者住及長照的需求，換言之，日本政府不會再扮演萬能政府的角色。
高齡者並非人人都需要長照服務，但也沒有高齡者能保證未來不會需要長照服務，差異是在何時需要，需要時，是否能立即被滿足，這就形成不同型態的高齡住宅，日本高齡住宅主要分為「機構設施」（日語：施設）和「住宅」兩大類。
「機構設施」又可以做以下分類：
1. 介照護療養型醫療設施
2. 老人保健設施
3. 特別養護老人住家
4. 養護老人住家
5. 低收費老人住家
以上五種機構設施的入住對象一般是需要醫療或特別護理的高齡者，政府會對開發建設這些機構設施的企業給予若干費用的補助，入住的高齡者一般也是經濟弱勢或因慢性病、身體、精神障礙等原因需要長期照護的族群。
6. 收費老人住家，這一部分又有三種類型：健康型、住宅型和需要照護型。其中健康型的收費老人住家不配備照護服務，高齡者隨著功能退化或老化後需要照護服務時，可以轉移到其他有照護服務的住宅。
7. 患有認知症高齡者團體家屋（Group Home）
8. 高齡者生活支援住屋
在「機構設施」類型中，最具有代表性的是第6類的「收費老人住家」，這形式是現在日本大多開發商傾向開發和經營的模式。在「收費老人住家」內配置符合《介護保險法》所要求的護理設施、人員後，經營者可以利用介護保險制度向入住高齡者提供照護服務。
換言之，機構提供的照護服務部分或全部費用是由政府支付。這種由國家財政支付的介護保險對於提供照護的服務業者來說是最安全和最穩定的收入，但隨著日本政府財政壓力日增，2015年介護保險修正時，已縮減補助範圍及增加自付額，今年介護保險又再將定期修正，勢必再次縮減介護保險給付範圍，不但影響有照護需求的高齡者生活，也影響業者的收益，如何提供經濟條件好的高齡者更高品質的服務，是部分介護業者努力的方向。
「住宅」類的模式有下列四種：
1. 面向高齡者的住宅
2. 高齡者住宅
3. 銀髮住宅（Silver housing）
4. 自有產權住宅
「住宅」類中，除第3種「銀髮住宅」的入住老人可能需要輕度照顧以外，其他3種住宅模式的入住對象一般為60歲以上且生活能夠自理的健康老人。
「面向高齡者的住宅」與「收費老人住家」最大的區別是「面向高齡者的住宅」不是必須配置照護服務，而「收費老人住家」一般必須配備照護服務。
東京有一棟「高齡者住宅」，以豪宅方式設計，入住條件是必須年滿60歲，沒有介護需求，因是屬於「住宅」類的模式，不提供介護服務，一個月的房租包含管理費43萬日圓，如果有介護需求時可搬到附近，有介護服務的大樓居住。
走進豪宅室外中庭，是一片綠意盎然，大廳有著寬敞的空間、舒適的沙發座椅，還提供聚會的公共空間、電影院、卡拉OK各種娛樂設施，寬敞的大澡堂、食堂有營養師調配的健康菜單，大樓裡則隨處可見緊急按鈕，人員24小時待命。
此外，因應有些高齡者生活自主能力衰退、行動能力受限，需要入住到機構設施接受照護，日本的機構設施卻嚴重不足，全國有超過42萬的高齡者在排隊等候入住，為了解決這個問題，日本政府多年前，已經在法令上鼓勵業者興建專門提供高齡者居住的機構設施，以提供介護服務，不過在東京，費用昂貴，不是人人都住得起。（下篇：富士見野的「面向高齡者的住宅－葡萄」）
（本文作者為認知症整合照護專家，長照、認知症政策研究者）
